Tensioni geopolitiche e commerciali, ristagno economico e dubbi sull’andamento dell’inflazione, paura di una bolla delle quotazioni di borsa e impennata dell’oro: il quadro rende molto difficile fare delle scelte d’investimento. Eppure, con i tassi d’interesse orientati verso la discesa, l’investimento immobiliare può tornare a essere interessante. Purché si rispettino alcune condizioni, come spiega in questa intervista  Paolo Rella, amministratore delegato di Blue SGR (nella foto).

In questo scenario di “permacrisi” come si inquadra l’investimento immobiliare?

Lo scenario di “permacrisi” implica incertezza sistemica, tensioni geopolitiche, instabilità economica e cambiamenti repentini nei mercati finanziari, contesto che spinge gli investitori alla ricerca di beni reali e stabili in grado di mantenere il valore nel tempo, come il real estate. Il real estate è meno esposto a fluttuazioni di breve periodo e pertanto offre una protezione più stabile del capitale. Ovviamente l’orizzonte temporale dell’investimento immobiliare deve necessariamente essere di lungo periodo, andando ad osservare quelle che possono essere le evoluzioni della società e degli stili di vita.

A quali caratteristiche bisogna prestare attenzione prima di tutto, quando si investe in real estate?

Negli ultimi anni abbiamo assistito ad una forte “finanziarizzazione” dell’investimento immobiliare; maggiore attenzione è stata prestata ai rendimenti generati dalle locazioni, minor attenzione agli aspetti puramente immobiliari. Personalmente ho una visione molto “tradizionale”: presto molta attenzione alla location, alla destinazione d’uso, agli aspetti costruttivi ed in generale alla qualità immobiliare. Credo che un buon immobile possa realmente rappresentare oggi una valida opportunità di investimento mantenendo il suo valore nel tempo prescindendo dalla sua attuale redditività.

Quanto è importante affidarsi a una gestione professionale per chi voglia investire in immobili?

Fino a pochi anni fa, investire in un qualunque immobile con destinazione direzionale ed un buon conduttore poteva essere una buona scelta, oggi lo scenario è radicalmente cambiato: la classe energetica e una eventuale certificazione sono elementi fondamentali, la dimensione utilizzata dai conduttori è profondamente cambiata in seguito all’introduzione massiccia dello smart working, la disponibilità di spazi e di servizi da dedicare ad attività legate al wellfare è fortemente richiesta. In questo contesto, il “vecchio ufficio” non incontra più alcun genere di interesse e va totalmente ripensato anche considerando eventuali cambi di destinazione d’uso. Solo con una gestione professionale è possibile valorizzare i propri asset.

Cosa offre la vostra società?

Noi di Blue SGR abbiamo maturato una significativa esperienza nella valorizzazione degli asset e nelle scelte di investimento attraverso la gestione dei nostri oltre 20 fondi e un patrimonio gestito di oltre 2,2 miliardi di euro suddiviso un po’ in tutte le asset class e distribuito in tutta Italia. La struttura dei FIA –  Fondi di Investimento Alternativi,  gestiti da una SGR in un regime vigilato da Banca d’Italia e da Consob e con molteplici livelli di controllo – offre all’investitore una trasparenza gestionale in un mercato che generalmente nel passato è stato un po’ carente di questa importante caratteristica.

C’è una nuova geografia del valore immobiliare in Europa. Le grandi capitali registrano prezzi molto elevati, mentre le opportunità più interessanti sembrano spostarsi verso realtà meno centrali, ma ben collegate e con una qualità della vita elevata. Come si riflette tutto ciò sulle vostre strategie di investimento?

Questo è sicuramente vero nel settore residenziale ed ha subito una forte accelerazione dopo la pandemia, che ha spinto la domanda verso unità residenziali più ampie, con più spazi “open air”. Al contempo, le principali città europee hanno fatto registrare valori record che potrebbero definirsi di “bolla”. L’osservazione degli aspetti socio-demografici è un elemento essenziale nell’indirizzare le scelte di investimento nell’immobiliare.

Ad esempio, il turismo studentesco ha mostrato tutta la fragilità nella mancata disponibilità, fino a poco tempo fa, di strutture idonee ad ospitare gli studenti “fuori sede” a costi e condizioni accettabili; problema che va lentamente sistemandosi con la creazione di studentati derivanti da immobili che precedentemente venivano utilizzati spesso come uffici.

Un altro esempio è legato al mondo dell’hospitality, con la conversione di strutture non più rispondenti alle nuove esigenze dei viaggiatori in hotel di lusso o in case vacanze o in strutture cosiddette “open air”, quali ad esempio i glamping. Le nostre strategie di investimento cercano di rispecchiare queste evoluzioni sociali, coniugandole con le tradizionali strategie del real estate, che premiano le cosiddette 3L: Location, Location, Location.

Il cambiamento climatico: come inserite i criteri ESG nelle vostre strategie di investimento?

La rispondenza ai criteri ESG è per noi un “must”. Cerchiamo di farlo intervenendo fisicamente sugli immobili, modificando gli impianti, sostituendo gli infissi, monitorando i consumi e approvvigionandoci di energia da fonti rinnovabili. Ancora una volta, vanno definite delle strategie traguardando il lungo periodo: nel tempo gli immobili non efficienti sono destinati a perdere significativamente di valore o addirittura ad uscire dal mercato.

L’Italia continua ad essere una piazza interessante per gli investitori europei e internazionali?

Prendiamo le due città principali d’Italia: Milano e Roma. La prima ha raggiunto livelli di costo molto alti in tutti i settori (residenziale, direzionale, ospitalità, commerciale) e non credo ci siano nel breve/medio periodo grosse potenzialità di “upside”. Roma ritengo invece abbia ancora un ampio margine di crescita: ha molto da esprimere nel campo della residenzialità e dell’hospitality, la capacità di offrire ospitalità ai turisti è inferiore alla media europa e l’arrivo di un Papa americano aumenta significativamente l’interesse del turismo oltreoceano.

Quale ruolo per gli incentivi fiscali? Quanto contano per gli investimenti immobiliari?

Senza dubbio la transizione ad emissioni zero richiede grossi investimenti, sarebbe necessario introdurre incentivi a beneficio dei privati ma anche dei grandi proprietari istituzionali, quali Fondi di investimento e Sicaf, che fino ad oggi non ne hanno potuto beneficiare.

Parliamo del mercato degli affitti.  Da un lato nei grandi centri cresce la richiesta di piccole unità, mentre gli elevati costi delle proprietà hanno spinto in su gli affitti. Ci sono offerte specifiche per gli investitori interessati a questo tipo di mercato?

Il mercato del residenziale sta subendo una lenta ma importante trasformazione: il passaggio dalla proprietà all’affitto. Complici la perdita del potere di acquisto delle famiglie, la difficoltà di ottenere un mutuo e il relativo costo, gli italiani, specialmente i più giovani, stanno spostandosi dal concetto di casa di proprietà alla casa in affitto.

Alcuni dati: le compravendite residenziali in Italia a fine ‘25 si stima subiranno un calo tra l’8 e il 10%; i proprietari di casa nel 2015 erano circa l’80%, nel 2024 risultano essere 70,8%.

Cambia anche la domanda e i requisiti delle abitazioni richieste dagli affittuari: se in una casa di proprietà ci si accontenta della location, della dimensione e dell’attuale classe energetica, quando si ricorre alla locazione i requisiti si innalzano significativamente sia dal punto di vista dell’immobile (classe energetica, location, spazi aperti) sia dal punto di vista dei servizi legati alla persona (pulizie, manutenzioni, spazi comuni, palestre, presenza di asili).

Come approfittare di questa nuova tendenza?

Rispetto a questa evoluzione della domanda il privato ha una oggettiva difficoltà a dare una risposta. Rigenerare un immobile vuol dire spesso intervenire sull’intero stabile, offrire i servizi richiesti richiede una capacità organizzativa che il privato non può offrire.

Allora la nuova frontiera degli investitori istituzionali deve puntare alla locazione di immobili residenziali di nuova generazione che, attraverso l’offerta di servizi integrati alle persone, possano da un lato soddisfare le esigenze delle famiglie, dall’altro offrire agli investitori la possibilità di aumentare la marginalità dell’investimento sommando al puro reddito da locazione, spesso insufficiente anche per un investitore core di lungo periodo, anche una redditività legata ai servizi offerti alla persona.