L’evoluzione demografica anticipa e dirige da sempre gli investimenti nel Real estate. La logica non è più quella di adattarsi alle caratteristiche di un immobile ma fare in modo tale che gli immobili siano adatti alle mutevoli esigenze delle persone. Questo principio è valido per tutte le asset class, dagli Uffici ai Centri Commerciali, dagli Hotel alla Logistica, dal Retail all’Healthcare.

È la stessa evoluzione che abbiamo vissuto nel mondo dell’Information Technology. Un tempo un personal computer veniva acquistato valutando la sua potenza, la capacità della memoria, l’efficienza energetica, il software di base, il prezzo, etc. Tutte queste caratteristiche oggi sono passate in secondo piano a beneficio delle applicazioni disponibili, che invece sono quelle che apprezziamo e che ci aiutano nelle nostre esigenze quotidiane. Un computer senza le applicazioni serve a ben poco così come un immobile senza i servizi.

Il Real Estate sta seguendo la stessa evoluzione, tanto più nel settore residenziale dove la componente servizi e personalizzazione rendono competitivo il prodotto immobiliare. La ricerca di abitazioni oggi è molto concentrata, oltre che sulla tradizionale Location (di cui alle famose 3L di Location, Location, Location) a tutto ciò che quel prodotto immobiliare è in grado di offrire in termini di servizi alle persone (portierato, servizi centralizzati di pulizia e manutenzioni, lavanderia comune, spazi comuni all’aperto da condividere, fino agli asili, alle palestre o agli spazi di lavoro per smart working per gli edifici più grandi, etc.).

Basta guardarsi intorno nelle nostre città, specialmente in quelle in cui la domanda abitativa è maggiore, per capire quanto sia grande il divario tra la qualità della domanda e la capacità di offerta. Insomma le abitazioni di oggi per taglio dimensionale, caratteristiche costruttive, classificazione energetica ed edifici in cui sono collocate, non rispondono più ad una domanda in rapida evoluzione e mutevole nel tempo.

Rispetto a questa evoluzione della domanda il privato ha una oggettiva ed evidente difficoltà a dare una risposta. Rigenerare un immobile vuol dire spesso intervenire sull’intero stabile, offrire i servizi richiesti richiede una capacità organizzativa che il privato non può offrire.

Per diverse motivazioni legate sia alla diffusa proprietà immobiliare da parte delle famiglie sia a una normativa fiscale disincentivante, gli investitori istituzionali hanno dedicato fino ad oggi scarsa attenzione al settore residenziale. La percentuale di investimento nel settore residenziale si attesta intorno all’8% del totale degli investimenti immobiliari istituzionali in Italia, a fronte di una media europea che oscilla intorno al 25%.

Allora la nuova frontiera degli investitori istituzionali deve puntare alla creazione di immobili residenziali di nuova generazione, che attraverso l’offerta di servizi integrati alle persone possano da un lato soddisfare le esigenze delle famiglie e dall’altro offrire agli investitori la possibilità di aumentare la marginalità dell’investimento sommando al puro reddito immobiliare, spesso insufficiente anche per un investitore core di lungo periodo, anche una redditività legata ai servizi offerti alla persona.

Servire una domanda crescente, rigenerare aree della città oggi abbandonate, aderire appieno ai principi di sostenibilità ESG, offrire una redditività sufficiente, elementi a cui va anche associata una più favorevole fiscalità, può far rientrare in gioco, nel settore residenziale fino ad oggi poco considerato, gli investitori istituzionali opportunistici che preparano il prodotto convertendo, rigenerando e ristrutturando immobili e che abbiano come exit investitori Core di lungo periodo, che potranno beneficiare di rendimenti stabili ed adeguati.

A ciò si aggiunga un fondamentale ulteriore ed ineluttabile andamento demografico e finanziario. Le famiglie negli anni del dopoguerra fino agli anni 70 hanno avuto una significativa propensione al risparmio finalizzata prevalentemente a creare patrimonio immobiliare. Ciò ha consentito a buona parte della generazione immediatamente successiva di avere la possibilità di disporre di una abitazione di proprietà. Negli anni successivi e fino ad oggi, la propensione al risparmio delle famiglie si è significativamente ridotta ed i prezzi delle case sono significativamente aumentati. Ciò ha comportato che le famiglie di oggi dispongano, in significativa percentuale, di una casa di proprietà in buona parte ottenuta dai risparmi dei genitori ma, a loro volta, non hanno la possibilità di aiutare i propri figli ad acquistarne una, se non vendendo o passando in eredità la loro. 

Un fenomeno poco diffuso in Italia, a differenza di ciò che accade in altri Paesi, specialmente americani e del nord Europa, è quello del Senior Housing. Strutture di qualità sia dal punto di vista costruttivo che della localizzazione, dotate di tutti i servizi idonei ad accogliere prevalentemente persone sole oltre i 65 anni di età ed autosufficienti. Non stiamo parlando di RSA ma di strutture composte da appartamenti di diversi tagli anche personalizzabili con i propri arredi e forniti di tutti i servizi necessari. Dal ristorante interno alla sala per giocare a carte, dal portierato 24 ore al servizio di autista, dalla lavanderia alla sala giochi per i nipoti fino all’organizzazione di viaggi per gli ospiti o alle visite sanitarie periodiche in loco. C’è già qualche esempio di successo in Italia gestito da società specializzate.

Decidere di usufruire del Senior Housing, oltre che una scelta di vita che consente di vivere una vita sociale “senza pensieri e problemi” garantita dalla propria pensione, offre l’opportunità di poter disporre della propria abitazione a beneficio dei figli. 

Emerge quindi che tutti i trend demografici fin qui descritti influenzino in maniera determinante gli investimenti nel Real Estate: le nuove abitazioni devono essere progettate e realizzate sulla base della composizione dei loro nuclei, devono essere dotate di servizi, si prevede una diffusione del senior housing attraverso lo sviluppo di offerta in tante zone delle città, sfruttando la disponibilità, ad esempio, di immobili con destinazioni direzionali e non più occupati, da riconvertire, così da non creare la sensazione dell’allontanamento.

Nella progettazione di case, edifici, quartieri o intere città è necessario dunque integrare i team tecnici, fatti da ingegneri ed architetti, con competenze sociologiche che osservino e prevedano i principali trend demografici per evitare di costruire case tecnicamente di qualità ma che non si prestano a rispondere alle mutevoli esigenze sociali.