Da quanto emerge dall’ultima edizione dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma, negli ultimi 18 mesi il mercato immobiliare italiano ha evidenziato segnali di appannamento, con una flessione della domanda di acquisto che si è tradotta in una riduzione tendenziale del numero di compravendite di poco inferiore all’8%. 

I riflessi sull’attività transattiva non nascono da un cambiamento delle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie quanto, piuttosto, dalla drastica riduzione del loro potere d’acquisto, cui si uniscono le politiche restrittive di erogazione da parte degli istituti di credito, con una contrazione del plafond destinato ai mutui. L’elevato costo del denaro, inoltre, ha fatto sì che la copertura finanziaria delle compravendite sostenute da un mutuo si sia ridotta in modo significativo, passando dal 51,9% del primo trimestre 2022 al 38,6% del primo trimestre 2024.

Nel complesso, il calo delle compravendite registrato nel 2023 è imputabile esclusivamente alla componente di domanda che è uscita dal mercato in quanto dipendente dal credito bancario (-26%), mentre gli acquisti senza mutuo sono continuati a crescere (+4,8%).

Nonostante l’ascesa dei valori, l’acquisto di immobili residenziali presenta ancora elementi di interesse per quella fetta di famiglie che dispone di risorse economiche sufficienti per operare senza la necessità del supporto bancario. Secondo l’Osservatorio Nomisma, però, si stima in 300.000 il numero di famiglie che, nonostante fossero intenzionate ad acquistare casa con mutuo, non sono riuscite a concretizzare il proposito.

Al contempo, i prezzi delle abitazioni in ottimo e buono stato sono cresciuti ancora, facendo segnare nel primo semestre 2024 rispettivamente un aumento del +1,6% e del +1,4%. Si tratta di incrementi leggermente superiori a quelli registrati nel primo semestre dello scorso anno, confermando il trend di ascesa dei prezzi delle abitazioni iniziato nel post pandemia. Nello specifico, i prezzi si muovono in un range compreso tra il +0,4% semestrale di Torino e il +2,4% di Milano. Il capoluogo meneghino detiene anche il primato della variazione dei prezzi per le abitazioni usate (+2%) a fronte di una crescita minima pari a +0,5% di Genova.

Considerando invece il trend dei tempi medi necessari per finalizzare un’operazione sul mercato, Nomisma rileva come in media siano necessari poco meno di 5 mesi per concludere una compravendita, con il record di Milano che si attesta a 4,2 mesi.

Il mercato delle locazioni

Se sul versante delle compravendite il rallentamento è risultato evidente, su quello delle locazioni l’esuberanza continua ad essere il tratto caratterizzante del mercato, soprattutto in relazione ai valori.

Al riguardo, a partire dal 2010 si è assistito ad un aumento costante dello stock di immobili destinato alla locazione che, perlopiù, è stato assorbito dalla domanda proveniente dai nuovi nuclei familiari. In questi anni la componente delle abitazioni locate di proprietà delle persone fisiche è cresciuta di oltre il 30% mentre quella di proprietà delle persone giuridiche è diminuita principalmente a seguito di programmi di dismissione.

L’analisi condotta da Nomisma evidenzia come la scelta della locazione dipenda non solo dalle capacità di spesa ma anche dal numero di componenti del nucleo familiare, con il 30% delle famiglie più numerose (5 o più componenti) che vive in un’abitazione in affitto. Anche le famiglie monocomponente si rivolgono in misura maggiore al mercato della locazione.

La domanda di locazione espressa da una crescente fascia di popolazione si scontra da un lato con la sostenibilità economica dell’affitto, dall’altro con un’offerta non sufficiente, condizionata anche dalla diffidenza di una quota non trascurabile di locatori relativamente all’affidabilità dei locatari, nonché da una normativa che ritengono tutelare maggiormente gli inquilini. La quota di domanda che non trova risposta sul mercato fa sì che il valore medio dei canoni negli ultimi anni sia costantemente cresciuto, con prospettive di ulteriori incrementi anche nel prossimo futuro.

Alla luce di questo scenario, sul mercato della locazione la crescita della domanda ha fatto sì che nell’ultimo anno non si arrestasse l’ascesa dei canoni (+2,5% semestrale).

Il mercato di Torino e di Firenze che, nel complesso hanno sottoperformato rispetto agli altri principali mercati, hanno fatto segnare la maggiore crescita dei canoni (oltre il 3% semestrale).

Le prospettive del mercato immobiliare

Dopo il ridimensionamento degli ultimi 18 mesi, il mercato immobiliare italiano sembra destinato a riprendere una traiettoria ascendente ma, almeno inizialmente, il passo sarà tutt’altro che spedito perché la prudenza degli istituti di credito non verrà immediatamente meno.

Indubbiamente il rapido rientro dell’inflazione su valori più contenuti ha arrestato la perdita di potere di acquisto delle famiglie, ma occorrerà molto tempo affinché la capacità di spesa erosa dall’aumento dei prezzi venga completamente riassorbita, col rischio che parte di questa diventi strutturale.

Al contempo, i primi tagli decisi dalla BCE ai tassi di interesse contribuiranno ad alleviare la flessione delle erogazioni di mutui per l’acquisto di abitazioni per l’anno in corso, la cui dinamica costituisce la ragione principale del freno all’attività transattiva. Quello dei tassi è un nodo cruciale per tratteggiare le prospettive del mercato, dal momento che l’onerosità del credito rappresenta un freno alle intenzioni di acquisto delle famiglie, in particolare quelle riguardanti l’acquisto di abitazioni.

Alla luce di questo, le previsioni indicano un’attenuazione del calo del numero di compravendite nel corso del 2024, destinate a scendere al di sotto delle 700 mila transazioni per poi risalire sopra tale soglia nel 2025 e stabilizzarsi attorno alle 710 mila nel 2026.

*Responsabile dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma