Il Market Report Milano/Roma di Engels & Völkers relativo al primo semestre 2022, realizzato in collaborazione con Nomisma, conferma che anche quest’anno, dopo un 2021 già effervescente, le compravendite nelle due maggiori città italiane sono cresciute.

Il mercato residenziale milanese ha avuto incremento del 17,5% rispetto al primo semestre 2021 (che già aveva superato il 2019 del 2,6% per numero di transazioni). Il mercato della Capitale ha registrato nel semestre un incremento del 9%, in linea con il dato nazionale, dopo un consuntivo 2021 in crescita del 31,4% rispetto al 2020 e del 18% rispetto a quello del 2019. Risultati che rappresentano il picco massimo dal 2007.

«Il mercato residenziale italiano nel 2021 ha superato quota 748 mila compravendite, raggiungendo uno dei risultati più eclatanti degli ultimi 15 anni, grazie a una variazione annua del 34% sul 2020 e del 24% sul 2019, anno pre-pandemia», ha sottolineato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma. Il primo semestre del 2022 conferma la crescita a due cifre, seppure ad un tasso di minore entità (+10,1%). 

Nonostante il deterioramento del potere di acquisto delle famiglie, causato dall’impennata dell’inflazione, e il calo del clima di fiducia dei consumatori, la domanda abitativa si conferma straordinariamente elevata. Secondo l’Indagine annuale di Nomisma sulle famiglie italiane, sono infatti il 4,4% in più – ovvero 3,5 milioni contro 3,3 milioni – le famiglie che, rispetto al 2021, hanno espresso un’intenzione di acquisto di un’abitazione nei prossimi 12 mesi.

E i prezzi? A Milano la zona del centro storico mostra delle quotazioni medie stazionarie: in zona Duomo, ad esempio, per gli appartamenti ristrutturati si registrano valori medi compresi nel range 8.500-18.500 euro al mq. Le quotazioni top toccano i 20-21 mila euro al mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e i 17-18 mila euro al mq in San Babila e Cordusio. Per quanto riguarda la Zona Ovest, qui i prezzi crescono su base semestrale, confermando il trend al rialzo (le quotazioni medie per gli immobili ristrutturati al nuovo vanno da 4.200-4.500 euro/mq di Gambara – Bande Nere e San Siro a 9.800 euro di Sempione – Arco della Pace – Chinatown e Vercelli – Washington). Fuori range le quotazioni di City Life, tra 8.800-15.500 euro al mq. I prezzi medi della Zona Est si mostrano invece stazionari, con eccezione delle zone di Porta Venezia e Indipendenza – Cinque Giornate – XXII Marzo, dove il trend è al rialzo per le abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo (4.300-9.150 euro/mq). La Zona Nord va dai 4.600 ai 9150 al mq ma include anche i prezzi medi top di Porta Nuova-XXV Aprile (19.500 al euro al mq). Le quotazioni sono in crescita nell’area di Garibaldi-Moscova-Arena (prezzo medio massimo assestato su 12.000 euro al mq). Infine, nella zona Sud, i prezzi medi crescono in tutte le zone, in un range che varia, per le abitazioni nuove, tra 6.100 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 10.200 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

«Il mercato immobiliare milanese si è dimostrato fin qui molto resiliente alle numerose notizie negative arrivate da gennaio 2022 in avanti, proseguendo il suo cammino al rialzo sostenuto da una forte domanda di acquisto», ha commentato Roberto Magaglio, Licence Partner Engel & Völkers Milano. «La guerra in Ucraina, il rincaro dei costi energetici e delle materie prime, l’inflazione, i tassi di interesse in aumento, la crisi di governo e la campagna elettorale ad ora non hanno avuto effetti di qualche rilievo sul mercato milanese di pregio; tuttavia ipotizziamo che da ottobre in avanti questi fattori inizieranno ad avere un impatto crescente specie sulla domanda di immobili meno pregiati polarizzando il mercato in due nicchie sempre più distinte: il mercato di pregio ed il rimanente mercato, due nicchie che si distinguono non tanto e non solo geograficamente sulla mappa cittadina ma specialmente per la qualità dell’immobile e del quartiere o dei servizi offerti dal quartiere».

Quanto a Roma, nel primo semestre 2022 il mercato romano ha registrato una domanda sostenuta per gli immobili di pregio. Nel centro storico, i prezzi medi sono compresi all’interno di un range molto ampio che tiene conto della localizzazione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della prossimità ai punti di interesse storico-culturali o istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.000 euro/mq a 9.000 euro/mq per i quartieri più esclusivi, in linea rispetto al semestre precedente. Nella zona Prati-Vaticano, il range dei prezzi medi varia sensibilmente, tra 4.200 e 7.000 euro per le abitazioni ristrutturate. A Roma Nord, le quotazioni medie hanno registrato differenti andamenti nei vari quartieri dell’area, con prezzi medi che variano da 3.000 a 7.000 euro al mq. Le zone Parioli e Trieste/Salario presentano i prezzi prime medi pari a 7.000 e 6.100 euro/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Si riduce nel semestre lo sconto medio sul prezzo richiesto, che presenta una grande variabilità in base alla zona (tra 3%-12%).

Nella zona Ovest, i prezzi medi registrano su base semestrale una sostanziale stazionarietà in tutti i quartieri, con l’eccezione delle abitazioni da ristrutturare nella zona dei Colli Portuensi dove le quotazioni minime sono al rialzo ( 2.700-4.100 euro/mq per le proprietà nuove o ristrutturate, 2.300-3.500 per quelle da ristrutturare). Per quanto riguarda infine la zona Sud, i prezzi medi delle abitazioni nuove/ristrutturate al nuovo si confermano stabili rispetto al semestre precedente, con l’eccezione dell’Eur e del Laurentino dove si registra un incremento dei prezzi medi massimi (le quotazioni medie vanno da 2.300 euro/mq della zona Laurentino a 4.800 euro/mq a San Giovanni /Appio Latino e dell’Eur).

«Nella Capitale», ha fatto notare Helio Cordeiro Teixeira, Managing Director Market Center Roma Engel & Völkers, «non si sono completati i vari piani di investimento e di riqualificazione necessari a cambiare la fisionomia della città e, di conseguenza, la mappa abitativa resta ancora legata agli storici quartieri e molto poco a nuove zone emergenti. Questa situazione, se da una parte rappresenta un problema all’evoluzione e modernizzazione della città, dall’altra nasconde una grande opportunità per il futuro, in attesa che molte aree possano rivelarsi buoni investimenti. La vitalità complessiva del settore residenziale fa sperare in un secondo semestre ancora in espansione. La qualità e la quantità della domanda, la volontà crescente di miglioramento della propria condizione abitativa, il timore di un aumento improvviso dei prezzi degli immobili e dei tassi rafforzano l’interesse e la necessità verso il cambio di abitazione».