Anche nel 2024 la metafora della casa-impossibile sembra calzante per descrivere la situazione in cui si trovano tantissimi italiani. Negli ultimi anni l’inflazione ha eroso il reddito disponibile, che per tre famiglie su cinque rimane inadeguato o appena sufficiente per far fronte alle necessità, obbligandole a fare i conti con le proprie effettive capacità finanziarie.

In questo scenario, aumentano le difficoltà di acquisto dell’abitazione, in particolar modo per le famiglie unipersonali e quelle più numerose, così come le difficoltà a sostenere canoni di locazione investiti da un trend di crescita più sostenuto rispetto ai prezzi. A scattare questa fotografia è il 17° Rapporto sull’Abitare 2024 realizzato da Nomisma con il supporto di CRIF.

Come evidenzia l’indagine 2024 alle famiglie realizzata da Nomisma, il clima di fiducia degli italiani rispetto alla situazione generale restituisce un’intonazione meno positiva rispetto al 2023. Nel dettaglio, le componenti del clima di fiducia delle famiglie restituiscono giudizi più favorevoli sulla sicurezza lavorativa personale e sulla disponibilità delle banche a concedere credito, mentre al contempo peggiorano le valutazioni rispetto alle prospettive di crescita del Paese e alle ricadute economiche e sociali dovute al perdurare dei conflitti in Ucraina e in Medio Oriente. Si conferma, come fanalino di coda, anche quest’anno, la fiducia rispetto alla credibilità dei partiti.

L’interesse da parte delle famiglie nei confronti della casa rimane però ben saldo, e l’abitazione viene scelta non solo come luogo di vita, ma anche come opportunità di investimento.

A fronte di 3 milioni di famiglie che nei prossimi 12 mesi dichiarano un interesse all’acquisto, le condizioni per concretizzare la compravendita, però, non sempre sono accessibili, al punto che – secondo le rilevazioni di Nomisma – la “domanda reale” vede coinvolte 980.000 famiglie, un numero elevato se confrontato con le 700.000 compravendite di abitazioni previste a consuntivo dell’anno 2024.

Contemporaneamente la quota di famiglie in locazione che considera l’affitto come unica soluzione possibile a fronte della mancanza di risorse per accedere alla compravendita è passata dal 56% nel 2023 al 59,3% del 2024.

Il Rapporto Nomisma segnala come la quota di famiglie che hanno fatto ricorso alla locazione per un periodo superiore a sei mesi sia scesa dal 5% nel 2023 al 3,3% nel 2024, posizionandosi al di sotto dei livelli precedenti alla pandemia.

Anche in prospettiva la domanda risulta in calo, non tanto per un minore interesse quanto piuttosto per un’offerta inadeguata rispetto alle richieste, che contribuisce a sottrarre dal mercato quote di domanda potenziale.

Al contempo, l’indagine conferma la presenza di due diversi e distinti orientamenti: il primo considera l’affitto una scelta motivata da esigenze familiari e lavorative (rappresentativa di una famiglia su quattro tra quelle in locazione); il secondo, che riguarda la maggioranza delle famiglie, considera l’affitto una soluzione temporanea oppure obbligata perché non sussistono le condizioni economiche per accedere al mercato della compravendita.

Quello che emerge in modo evidente dall’analisi di Nomisma è che, a fronte di una maggiore e più attenta richiesta abitativa, nel corso degli anni non si è riusciti a programmare per tempo un’offerta adeguata, specialmente nel segmento della locazione a costi accessibili. Anzi, la maggiore rischiosità percepita dall’utenza e le logiche di mercato hanno progressivamente indotto le famiglie-proprietarie a una minore propensione alla locazione tradizionale: solo l’11% delle famiglie multiproprietarie prevede di dare in locazione le proprie abitazioni con formule a medio termine.

Il mercato dei mutui a sostegno delle compravendite

Focalizzando l’attenzione sulla capacità finanziaria delle famiglie, l’indagine riflette quei segnali di miglioramento che riguardano la percezione delle famiglie rispetto alla propria condizione economica e reddituale. In questo contesto, risulta in diminuzione la percentuale di famiglie che intendono perfezionare l’acquisto di casa ricorrendo a un mutuo: sebbene tale percentuale rimanga ancora molto elevata, passa dal 77,9% del 2023 al 75,6% del 2024 a fronte di una tendenza all’autoselezione da parte delle famiglie stesse.

Nel primo trimestre 2024, oltre all’attesa flessione del numero di compravendite con mutuo (-15,1%), si è assistito per la prima volta dopo alcuni anni anche ad una lieve diminuzione degli acquisti non sostenuti da credito (-2,9%). Nel secondo trimestre si è tuttavia manifestata un’inversione di tendenza, con un risultato positivo, pari a +3,9%, per le transazioni sostenute da mutuo. Sono ancora in lieve calo, invece, quelle non sostenute da credito.

In termine di importi, il volume erogato per il finanziamento di nuovi mutui nel 2023 si era assestato intorno ai 41 miliardi di euro, scontando una flessione annua del -25,4%. Il primo semestre 2024, con 19,8 miliardi di euro, vede una forte attenuazione del calo su base tendenziale (-4,9%) e congiunturale (-3%).

Nel complesso le percezioni degli operatori confermano un progressivo allentamento dei criteri di offerta sui finanziamenti alle famiglie adottati dalle banche nel corso del 2024 relativamente all’acquisto di abitazioni.

Il Rapporto fornisce anche una vista aggiornata della quota di nuclei che dichiara di avere difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo, che oggi si attesta al 4,3% contro il 6% del 2023 e il 7,5% del 2022. Allo stesso tempo diminuisce anche la quota di famiglie che teme di poter incontrare difficoltà nel pagamento della rata del mutuo nei prossimi 12 mesi. Questo dato non rappresenta una dimensione della reale impossibilità di ripagare regolarmente le rate quanto, piuttosto, il timore di non riuscire a far fronte agli impegni assunti.